Die Ergebnisse zeigen, dass das Home-Office Mitarbeitende zufriedener und produktiver machen kann. Sie zeigen weiterhin, wie viele Mitarbeitende wegen fehlender Flexibilität zur Kündigung bereit sind, wie viel Freiheit sie sich wünschen, wo sie am liebsten arbeiten, welche Wochenarbeitstage am beliebtesten sind und welche Rolle Coworking-Spaces dabei spielen.

Wir wünschen Euch viel Spaß und Inspiration bei unserem Interview!

Bitte stellt Euch unseren Lesern einmal kurz vor!

Prof. Andreas Pfnür ist seit 2004 Leiter des Fachgebiets Immobilienwirtschaft und Baubetriebswirtschaftslehre an der Technischen Universität Darmstadt. Kyra Voll ist an selbigem Fachgebiet angestellt und Projektleiterin der Work from Home Studie in 2023. Wir wurden tatkräftig unterstützt durch die beiden weiteren Studienautoren, Martin Christian Höcker und Yassien Bachtal.

Warum beschäftigt sich das Fachgebiet Immobilienwirtschaft und Baubetriebswirtschaftslehre der TU Darmstadt eigentlich mit dem Thema Work from Home?

Unser wichtigster Forschungsschwerpunkt ist seit über 20 Jahren das betriebliche Immobilienmanagement. In diesem Zusammenhang untersuchen wir seit jeher auch die Frage der Effizienz von immobiliaren Betriebsmitteln, d.h. konkret den Zusammenhang zwischen der physischen Organisation der Arbeit und dem Arbeitserfolg. Durch die Corona Pandemie ist für die meisten von uns dieser Zusammenhang offensichtlich geworden. Hier gilt es, die kausalen Wirkungsbeziehungen besser zu verstehen. Die Work-from-Home Forschung hilft uns dabei enorm.

Aktuell habt Ihr Eure erste Studie aus 2020 zum Thema Home-Office zur Überprüfung der Situation erneut durchgeführt. Könnt Ihr zunächst etwas zur Methodik der Studien sagen?

Die Studie wurde im Zeitraum von Dezember 2022 bis März 2023 durchgeführt. In einem ersten Schritt wurden wissenschaftliche Literatur, Marktberichte und Diskussionspapiere zusammengetragen. Mithilfe einer systematischen Literaturanalyse folgte dann die Synthese relevanter Inhalte durch Strukturierung und Konsolidierung der Themenbereiche. Die Ergebnisse der Literaturanalyse wurden genutzt, um Propositionen über die vermuteten Zusammenhänge zu entwickeln. Diese wurden mit einem Expertengremium diskutiert, um die theoretischen Erkenntnisse aus der Literatur mit praxisnahen Themen zu verbinden und auf dieser Grundlage den Fragebogen zu erstellen. Die Daten wurden von Januar bis Februar 2023 erhoben, indem wir eine Befragung unter 1.136 deutschen Wissensarbeitenden in ganz Deutschland durchgeführt haben.

Welche zentralen Erkenntnisse hat die Home-Office Studie 2020 ergeben?

1. Die Realität des Work from Home und deren Wahrnehmung im gesellschaftlichen Diskurs klaffen weit auseinander.
   Die erste Studie wurde über die drei verschiedenen Befragungszeitpunkte hinweg durchgeführt. Dabei zeigt sich von Juni bis Oktober 2020 eine steigende Tendenz der Zufriedenheit im Homeoffice. Demgegenüber geben 23–28 % an, nicht immer im Homeoffice zufrieden oder auch richtig unzufrieden zu sein. Im direkten Vergleich zeigen sich 53 % der Beschäftigten im Homeoffice zufrieden, wohingegen dieser Wert im Büro nur bei 28 % liegt.
   
2. Work from Home teilt die Gesellschaft ganz deutlich in Gewinner und Verlierer. Konfliktlinien zeichnen sich bereits ab, werden an Schärfe aber noch weiter zunehmen.
   Die durchschnittlich empfundene Produktivitätssteigerung im Homeoffice gegenüber dem Büro beträgt bis zu 14 %. Allerdings ist hier die Streuung mit bis zu 32 % bemerkenswert hoch. Insbesondere gibt ein Drittel der Befragten an, zu Hause nicht produktiver zu arbeiten als im Büro. Hinsichtlich des Arbeitseinsatzes gibt über die Hälfte der Befragten (58 %) an, die Arbeitsleistung von zu Hause im Vergleich zum Büro eher zu steigern. Zudem verspüren nur 24 % der Beschäftigten im Homeoffice eine sinkende Motivation und eine zunehmende Ablenkungsanfälligkeit. Wohingegen 45 % der Beschäftigten mit ihrer Work-Life-Balance im Homeoffice eher zufrieden sind.
   
3. Lessons learned für die Entwicklung der Arbeitswelten: Immobilien als kritischer Erfolgsfaktor der Betriebe. Work from Home besitzt sehr großes Erfolgspotenzial bei hohem Risiko.
   Die Erfahrungen im Homeoffice werfen ein neues Licht auf die zukünftige Büroentwicklung. Niemand kehrt gern in schlechte Büros zurück. Zukünftig wird intensives „mentales Accounting“ der Vor- und Nachteile alternativer Arbeitsorte bei den Beschäftigten dominieren.
   
4. Work from Home wird stark auf immobilienwirtschaftliche Größen wirken.
   Die Arbeit im Homeoffice steigert die Konsumpräferenz für Wohnen und wirkt als Beschleuniger der immobilienwirtschaftlichen Transformation deutsche Unternehmen.
   
5. Auch für die öffentliche Hand gilt: Chancen des Work from Home nutzen!
   Work from Home schafft potenziell mehr Lebensqualität und Wachstum, denn unter der Voraussetzung der Selbstbestimmtheit wird durch eine Zunahme des Work from home, den Ergebnissen der Studie nach, die Lebensqualität und die Produktivität der Beschäftigten spürbar erhöht. Summa summarum entsteht dadurch volkswirtschaftlich qualitatives Wachstum.

Welche spezifischen Unterschiede zeigen die Ergebnisse der Studie 2023 im Vergleich zu 2020?

Die Ergebnisse der zweiten Studie 2023 bestätigen in weiten Teilen die in 2020 erkannten Trends. Entgegen der anfänglichen Erwartung der Autor:innen hat sich mit Abmilderung der Pandemie die Zufriedenheit und Produktivität mit der Arbeit von zuhause sogar noch einmal verstärkt: In der aktuellen Studie 2023 geben 76 % der Befragten an zu Hause produktiv zu arbeiten, 81 % sind dabei zufrieden. 72 % schätzen die bessere Work-Life-Balance bei Work from Home. Auch der Wunsch nach mehr Remote Work ist im Vergleich zur letzten Befragung aus dem Jahr 2020 noch einmal deutlich angestiegen.

Inwiefern haben sich die Präferenzen und Bedürfnisse der Mitarbeiter hinsichtlich ihrer Arbeitsumgebung durch den Trend von Work from Anywhere verändert?

Die Ergebnisse der Studie 2023 machen deutlich, dass die freie Wahl des Arbeitsortes ein entscheidender Faktor für Zufriedenheit der Belegschaft geworden ist.

„Seit Corona vergleichen Beschäftigte sehr genau, welche Arbeit sie an welchen Orten am erfolgreichsten und praktischsten erledigen können. In ein nicht zeitgemäßes Büro kehrt niemand mehr zurück. Entscheidend ist, ob der Arbeitsplatz außerhalb des Büros eine höhere Arbeitszufriedenheit bietet als das Büro“, erläutert Prof. Andreas Pfnür.

Die Befragten haben unterschiedliche Präferenzen und Bedürfnisse, warum sie vermehrt von zuhause arbeiten möchten. Als Hauptgrund für das vermehrte Work from Home wird von 72 % der Befragten die bessere Vereinbarkeit von Privatleben und Beruf genannt. Immerhin rund 46 % möchten sich einen anstrengenden Arbeitsweg ersparen. 43 % haben ihre Büroausstattung zu Hause zuletzt deutlich verbessert und wollen die Investition nicht umsonst getätigt haben. Klimaschutzaspekte (weniger vorzuhaltende Bürofläche oder CO2-Einsparungen) sind für 41 bzw. 46 % der Befragten ein Grund, weiter von zu Hause aus zu arbeiten.

Könnt Ihr anhand Eurer Erkenntnisse sehen, ob der Trend von Work from Anywhere Einfluss auf die Lebensqualität der Arbeitnehmer hat?

Neben dem Produktivitätszuwachs ist auch eine größere Zufriedenheit von Beschäftigten im Work from Home zu beobachten. Während 81 % mit ihrer Arbeit zu Hause alles in allem zufrieden sind, gilt dies im Büro nur für 57 % der Beschäftigten. Jeder Fünfte ist mit seiner Arbeit im Büro unzufrieden. Gleichzeitig wirkt sich Work from Home auf die psychosoziale Gesundheit der Beschäftigten aus: Insgesamt gab knapp ein Drittel der Befragten an, unter einem Burnout zu leiden. 18 % leiden unter Boreout. Je mehr Stunden die Befragten jedoch mit Work from Home verbrachten desto geringer die Ausprägung von Boreout und Burnout. Bei den Beschäftigten im Büro zeigte sich mit steigender Arbeitszeit der gegenteilige Effekt.

Gibt es Einflüsse auf den Arbeitserfolg, je nachdem, ob Menschen von irgendwo aus arbeiten im Vergleich zur klassischen Prä-COVID-Bürosituation?

Während 76 % der Beschäftigten im Work from Home das Gefühl haben, produktiv zu arbeiten, gilt dies im Unternehmensbüro nur für 61 %. Jeder Fünfte Befragte gab sogar an, im Büro unproduktiv zu arbeiten (Work from Home: 11 %). An dritten Orten, beispielsweise im Café oder einem Coworking Space, arbeitet derzeit noch weniger als die Hälfte der Befragten produktiv. Dennoch bieten gerade Coworking Spaces den Untersuchungsergebnissen zufolge zukünftig große Potenziale. Bei Work from Home steigt sowohl der zeitliche (65 %) als auch mengenmäßige Umfang der Arbeit, gleichzeitig schätzen 62 % der Befragten ihre Ergebnisse als qualitativ besser ein.

Welche Modelle sind heute für Arbeitnehmer besonders interessant? Co-Working-Spaces? Satellitenbüros? Oder etwas ganz anderes?

Mit einer Ausweitung der Befragungsinhalte auf den Bereich der sogenannten „dritten Arbeitsorte“, also beispielsweise die Arbeit in Coworking Spaces oder von einem Urlaubsort aus (sogenannte Workation) konnte gezeigt werden, dass rund ein Drittel der Beschäftigten auch über das Büro und Work from Home hinaus weitere alternative Arbeitsorte nutzt. Neben unternehmensinternen Coworking Spaces/Satellitenbüros, oder öffentlichen Coworking Spaces sind auch Gastronomiebetriebe, öffentliche Verkehrsmittel und Workation beliebte Modelle.

Gibt Eure Studie Hinweise darauf, ob Work from Anywhere Angebote von Arbeitgebern Einfluss auf die Arbeitgeberwahl haben?

Viele Beschäftigte machen Remote Work bei der Arbeitgeberwahl zur Bedingung. Angesichts der bedeutenden Unterschiede in Bezug auf Zufriedenheit und Produktivität verwundert es nicht, dass die Befragten die verbrachte Zeit mit Work from Home gerne von derzeit durchschnittlich zwei auf drei Tage pro Woche steigern möchten. Insgesamt wollen Beschäftigte gerne 59 % der Zeit von zu Hause arbeiten. In diesem Zusammenhang wird auch ein Entgegenkommen der Arbeitgeber erwartet: Fehlt im Unternehmen die Möglichkeit, orts- und zeitflexibel zu arbeiten, sehen immerhin 24 % der Beschäftigten dies als eindeutigen Kündigungsgrund. Nur 57 % würden ihre Stelle unter diesen Bedingungen nicht kündigen.

Welche Herausforderungen und Chancen ergeben sich für Arbeitgeber durch den Trend von Work from Anywhere?

Richtig eingesetzt ist multilokale Arbeit für die Unternehmen ein großer Gewinn.

„Die Studienergebnisse zeigen deutlich: Die Beschäftigten begreifen Remote Work als einen fundamentalen gesellschaftlichen Zugewinn, der zukünftig für sie nicht mehr verhandelbar ist. Durch die freie Wahl des Arbeitsortes können die Menschen ihr eigenes Leben besser gestalten und finden zu einer echten Work-Life-Integration. Arbeitgeber werden ihre Sorgen vor einem Kontroll- und Kulturverlust im Unternehmen durch zu geringe Büroauslastung zunehmend ablegen müssen. Der Beschäftigte wählt nach persönlicher Zufriedenheit und Produktivität, von wo aus er arbeitet. Wenn also der Arbeitgeber die Beschäftigten zwingt, ins Büro zu kommen, dann agiert er gegen deren Zufriedenheit und Produktivität und geht letztlich ein hohes Kündigungsrisiko ein“, erklärt Prof. Andreas Pfnür.

Hat Arbeit an verteilten Orten Auswirkungen auf die Stadtplanung? Wenn ja, wie sehen diese aus?

Ganz grundsätzlich müssen sich Städte schon jetzt mit der Frage auseinandersetzen, wie sie ihre Innenstädte wieder attraktiver gestalten können. Vor dem Hintergrund der vorliegenden Studie muss die Rolle, die die Büronutzung dabei spielt, umso penibler diskutiert werden. Wie wirkt sich der Rückgang von Arbeit im Unternehmensbüro in der Innenstadt auf die Zentren selbst aus? Welche Anforderungen stellen Büronutzende an ihr Büro und dessen Umgebung? Beispielsweise liefert die vorliegende Studie Hinweise darauf, dass durch Zusatzangebote wie eine arbeitsplatznahe Kinderbetreuung oder attraktive Gastronomiebetriebe Anreize für eine intensivere Büronutzung auch in der Welt des mobilen Arbeitens geschaffen werden können. Zur Realisierung etwaiger Potenziale sind solche Angebote im Umfeld der Büroimmobilien also geeignete Stellhebel, die Nutzungsfrequenz zu erhöhen und damit Innenstädte zu beleben. Die Herausforderung besteht im Kontext der Innenstadtentwicklung also darin, ein attraktives Umfeld für die Ansiedelung von Büroarbeit zu bieten.

Wie sieht es mit der Immobilienwirtschaft aus? Worauf muss sie sich Euren Erkenntnissen zufolge in Zukunft einstellen?

„Im Gegensatz zu dieser ersten Erhebung können Beschäftigte heute freier wählen, ob sie weiter von zu Hause oder wieder im Büro arbeiten wollen, und damit am für sie geeigneten Arbeitsplatz tätig sein. Die Immobilienwirtschaft steht angesichts der veränderten Nutzernachfrage nach Büroflächen vor großen Herausforderungen. Nur hochqualitative Objekte, die ein ideales Arbeitsumfeld bieten, können noch am Markt bestehen“, so Kyra Voll.

Die grundlegende Veränderung der Arbeitswelt mit qualitativer und möglicherweise quantitativer Veränderung der Nachfrage nach Büroimmobilien hat unweigerlich Auswirkungen auf die immobilienwirtschaftlichen Akteure wie Projektentwickler, Investoren und Finanzierer. Veränderte Flächenbedarfe erfordern Anpassungen ihrer Geschäftsmodelle und Strategien. Die Frage nach „dem Büro der Zukunft“ lässt sich zum aktuellen Zeitpunkt nicht leichtfällig beantworten. Im Rahmen der Einführung des multilokalen Arbeitsraumkonzepts gilt es für jedes einzelne Unternehmen, aus betrieblicher Sicht abzuwägen, in welchem Maße den Beschäftigten Freiheiten in der Arbeitsortwahl eingeräumt werden. Um diese Entscheidung fundiert treffen zu können, ist es wichtig, Transparenz in die Chancen und Risiken zu bringen. Klar ist: Multilokale Arbeit dürfen Unternehmen nicht einfach geschehen lassen, sondern müssen eine individuelle Strategie entwickeln.

Auch für Projektentwickler stellt sich darüber hinaus die Frage, wie sie mit Büroimmobilien, die für ihre originäre Nutzung gegebenenfalls nicht mehr benötigt werden, umgehen wollen. Bieten sich auch hier womöglich neue Geschäftsmöglichkeiten? So besteht in vielen Großstädten ein erheblicher Mangel an Wohnraum. Hier wäre also zu überprüfen, inwiefern nicht mehr benötigte Büroimmobilien zum Beispiel in Form von Wohnhäusern einer neuen Nutzung zugeführt werden könnten.

Wird es weitere Studien dieser Art von Euch geben?

Die Ergebnisse und Implikationen der Studie sind für den gegenwärtigen Zeitpunkt der Betrachtung eindeutig. Work from Home hat seinen Platz in der Arbeitswelt gefunden und multilokale Arbeit sollte konventionalisiert werden. Zu berücksichtigen ist jedoch auch insbesondere die hohe Dynamik, die mittel- bis langfristig sowohl dazu führen könnte, dass mobile Arbeit weiterhin zunimmt oder, trotz eines gestiegenen Anteils remote erledigbarer Aufgaben, ein gegenteiliger Effekt mit wieder zunehmender Büronutzung auftritt. Der Verlauf wird durch eine Vielzahl von externen Einflüssen bestimmt. Bei der hohen Dynamik der Arbeitswelt von morgen werden auch in Zukunft viele spannende Fragestellungen zu Arbeitsräumen bestehen, welche wir genauer untersuchen wollen.

Vielen Dank für diesen spannenden Einblick in Eure Arbeit!

Mehr über die Arbeit des Fachbereichs sowie die ganze Studie zum kostenlosen Download findet Ihr hier https://www.real-estate.bwl.tu-darmstadt.de/aktuelle_projekte/work_from_home/studie_2023/baufi24_main_3.de.jsp

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